Antes de nada quisiera confesar que formo parte de una empresa promotora inmobiliaria, pero ello no significa que dicha posición me ciegue polarizando mis opiniones. Creo que soy una persona razonable, es decir, que razona y que procura aplicar la lógica y el sentido común.Con éste fin, quisiera expresar mis pensamientos respecto a lo que hoy día acontece en referencia al mercado inmobiliario. En aras de simplificar, digamos que existen dos tipos fundamentales de compradores en el sector. Los inversores y los usuarios. A mí particularmente me interesan más los segundos, que se guían por motivaciones más complejas que los puramente inversores. No obstante digamos que ambos quieren sacar una rentabilidad a su dinero. Los inversores a corto, medio o largo plazo, mientras que los usuarios a medio o largo.

Cuando se pretenden rentabilidades a corto, lo habitual es que en un mercado complejo, el riesgo se dispare. En gran medida ha sido el afán corto placista de muchos inversores lo que animado por los bancos y permitido por promotores/constructores a los que nos le importaba la especulación, hacían que el precio de la vivienda subiera varias veces antes de escriturar la obra terminada. El riesgo era no encontrar comprador  para la vivienda, en cuyo caso el último inversor escrituraba y o bien alquilaba la vivienda, o bien la ponía en venta esperando quien la comprara. El Gobierno intentó en cierta medida, tarde, muy tarde, a mi entender, que no se pudiesen realizar este tipo de compra ventas en documento privado desde el primer contrato cliente-promotora y la escritura promotora-cliente final. Obliga al promotor a notificar a Hacienda de la existencia de un nuevo comprador, para que ésta realice una investigación buscando posibles fraudes o la existencia de dinero no declarado. ¿Quién ganaba en el escenario descrito? Solamente los especuladores. Ni el promotor, ni los compradores, que veían como el precio se incrementaba en segundas y terceras pre ventas.

Por otro lado se encuentra el usuario, el o los clientes que compran una casa para habitarla, para crear un hogar, y que esperan que además les permita en algún momento, cuando su capacidad o necesidades lo dictaminen vender su casa, ganarle algo y comprar una más acorde ellas. La compra de la vivienda es un medio tradicional de ahorro. Si las circunstancias económicas cambian siempre pueden alquilar la vivienda para obtener alguna renta, alquilar una o varias habitaciones o bien venderla. No es un mercado de liquidez inmediata, y menos ahora, que nadie confía en nadie, ni tan siquiera en los datos que publica la Administración, pero es y será un bien tangible, controlable y rentable.

Por el contrario, las inversiones financieras se ha demostrado que no están suficientemente controladas. Casos como el Madoff en el que los inversores (se supone que expertos) pensaban que tenían asegurado el capital, ven como se esfuma la totalidad del ahorro de la noche a la mañana. O los inversores particulares más tradicionales que invierten en carteras de acciones, a veces incluso compensadas y ven como en el 2008 sus acciones han caído más del 40% (fuente: eleconomista.es)

La vivienda ha bajado bastante, alrededor de un 7% la obra nueva y un 12% la segunda mano, pero nunca tanto como el Ibex-35, el Nasdaq, el Footsie, etc.. Incluso el diario el Pais, (30/12/2008) a pesar de predecir caidas suaves hasta final del 2009, dice que en algunas comunidades autónomas, entre las que se incluye Canarias (+0,6% Fuente: canarias7.es) ha subido el Indice de Precio de la Vivienda en el tercer trimestre del año un 0,8%.

Si la demanda se mantiene parada, algunos promotores podrían vender por debajo del 15% las viviendas que tengan en stock en el caso de que no puedan aguantar financieramente o decidan no ponerlas en alquiler o alquiler con opción a compra. La obra nueva no puede bajar más de eso porque simplemente cada año es más caro construir. Las exigencias administrativas, las tasas, impuestos y el creciente precio de las materias primas así lo indican. En el caso de los vendedores de viviendas de segunda transmisión, muchos son especuladores que ahora no pueden soportar los costes financieros de invertir en un escenario de liquidez que ya no existe y que por lo tanto venden al precio al que compraron y renuncian al sobreprecio que pretendían como beneficio, a veces de hasta el 30%. Estos no dan pena, lo que si es lamentable es la situación de aquellos que compraron una vivienda para vivirla, muy por encima de sus posibilidades, alentados por el escenario de liquidez y despilfarro y ahora ahogados tienen que vender como sea, por lo que sea. Espero que no sean muchos, porque representan un desgraciado ejemplo de falta de información. Espero que la bajada y más que probable estabilización de los tipos de interés en torno al 1,5% el año 2009 y probablemente el 2010 les permita mantener sus viviendas y no mal venderlas.

En definitiva, deberá de existir pronto una moderación de la oferta (en 2008, 2009 y 2010 se construye muy poco nuevo), por lo que el precio pronto se estabilizará y los compradores / usuarios se darán cuenta de que una vez pinchada la burbuja, es buen momento para comprar, van a empezar a disfrutar de esa vivienda desde ya, y dentro de 5 años valdrá más, pero lo importante es que la puedan pagar. Confío en que la banca pronto vuelva a prestar dinero, ya que ahí radica su negocio.